刘裘蒂:中国外汇管制下美国房产界如何应付?

 

金融风暴后,美国某些区域的房地产几乎靠来自中国的资金当救星,但是在新的资金外流管制下,中国人在美国的房地产收购和投资,已经开始“淡出”了吗?

房地产商、房产中介、贷款银行、房产律师和海外资产配置专家,对于近期内中国人在美国房市的活动力是否变缓有不同的看法。然而我们可以从最新的业内数据略见端倪。

 

刘裘蒂:中国外汇管制下美国房产界如何应付?

寸土寸金的华盛顿房地产市场

基本上美国房产市场透过几种方式向中国筹资:直接把房产卖给中国买方;透过投资移民EB-5方案向中国投资者融资以交换申请绿卡的权利;还有中国人提供了不少美国房地产的借贷。

据彭博社报道,一反自2009年以来的爬升趋势,中国对外投资(包括房产和其他产业)在2017年头四个月首度下降了71%。

中国对外投资整体在2016年创下新高,中国企业购买了价值2460亿美元的外国资产,但是自从去年底今年初,监管机构为了防止人民币下滑和促进国内投资,以严格的外汇管制来打压海外炒房、炒股和其他投机性投资。

而EB-5方案,最近更因为特朗普女婿库什纳的家族房产企业在中国招商的时候,中国合作方北京侨外出国咨询服务有限公司攀引了特朗普的关系,而在美国引起轩然大波。在库什纳的妹妹出发到中国路演前一天,特朗普将EB-5方案的有效期延迟到今年9月30日。

目前参议院司法委员会主席查克·格拉斯利参议员,要求联邦移民和投资监管机构审查侨外和库什纳家族企业,是否向中国投资者“保证”零风险以项目投资的名义换取绿卡。

 

2017年第一季度数据

《居外IQ》根据在它的官网搜索数据指出,在二月间中国买家搜索在加拿大、美国和英国的房产,呈现较去年同比的增加,达到47.2%、42.7%和32.5%。

《居外IQ》也指出,中国人对海外置产兴趣的持续增长,呼应了微信指数所呈现的搜索数据趋势,比方说搜索关键词如“美国房产”,在2017年3月23日的指数是33584。

我在5月30日用微信指数搜索“美国房产”关键词所得到的指数是18982,但是从三月初到五月底每日指数的波动很大,比方说在5月21日达到113996,不能确定是否因为新闻事件如库什纳家族在华招揽EB-5投资移民的发酵有关。因此我认为根据微信指数的幅度来观察中国买家海外购房的意愿趋势,还不够准确。

根据美国房产杂志《The Real Deal》在5月20日的报道,全美房地产经纪人协会(NAR)最近根据Realtor.com 的2017年3月的数据显示,外国买家正在搜房的前五大市场包括迈阿密、洛杉矶、贝林汉姆(华盛顿州)、卡胡卢伊 - 维卢库 - 拉海纳(夏威夷)和纽约市。所有这五大市场在2016年都曾是中国买家的热点。2017年截至3月,在这五大市场搜房的外国买家,中国人甚至算不上前五名。相反地,加拿大人在每个城市都名列榜首。

NAR是房地产经纪人(主要是住宅)的商业公会,而Realtor.com是经由NAR授权、由新闻集团(也持有道琼斯公司和《华尔街日报》等资产)旗下子公司持有运营的房产搜索资讯平台。这些数据是通过对房产中介的调查,和搜索各地关联公司的网站而编制而成,虽然称不上“科学研究”,美国房产研究专业组织如罗森资讯集团和《The Real Deal》认为是目前比较靠谱的参考。

当然,搜房的数据并不等同于成交结果,但是可以反映趋势。

这个Realtor.com的报告同时指出,不同外国买家买房动机的差异:2016年间,80%的加拿大买主和61%的英国买家是用来投资。相比之下,只有39%的中国买家是为了投资。这意味着加拿大和英国公民更有可能购买房产作为投资,而61%的中国买家有可能购买来住家。

2016年间中国买家名列第一,在美国买了大约270亿美元房地产。加拿大人以89多亿美元遥居第二,但加拿大人购买了几乎跟中国人相同数量的房屋。平均中国买家每个单元花费936615美元,而加拿大平均买家的每单元房产支出为332072美元。一般的美国人买房子的平均价格是271000美元,意味着美国人比中国买家更有可能与加拿大人在同级别的房产上竞争。

 

中国资金对美国房产市场的重要性

那么,中国人在过去几年来,对美国的房产界到底贡献了多少?

2016年5月16日 ,亚洲协会和罗森咨询集团(RCG)联合发布了“破土动工:中国在美房产投资”的研究报告,显示中国对美国房地产业的直接投资自2010年以来急剧增长。这是目前对于中国人在美国房产投资最全面的研究报告。

这个报告首次对中国在美国境内投资进行了全面分析,涵盖了美国各地的房地产业。 除了加拿大,在外国企业和个人中,中国在参与美国房地产市场的广度、深度和速度方面脱颖而出。

据罗森报道,中国投资者在2010年至2015年期间在美国收购了171亿美元的现有商业物业,年均增长率达70%,其中一半的成交额发生在2015年。而2010年至2015年间,商业房地产交易价值的70%集中在纽约、洛杉矶和旧金山大都会区,其余分散在全美的32州。

2010年至2015年期间,中国买家在住宅房地产方面花费了至少930亿美元。以每年20%的速度增加,并为金融危机后的房产危机提供了重要的需求纾解。2015年中国人买房35%在加州,其次是华盛顿州(8%)和纽约州(7%)。这些市场直接对应华人人口的集中和中美之间直航的频繁。

罗森报告发现,来自中国的资金对美国经济和就业产生了重大影响。正在建设或计划的中资项目到2015年底至少将达到150亿美元。这些项目从洛杉矶和旧金山湾区的数十亿美元混合用途项目,到二级市场规模较小的开发项目都有。该报告还估计,EB-5移民签证计划至少产生了95亿美元的中国来的投资,自2010年以来在美国创造了20万个就业机会。

在短期内,中国资本管制可能会减缓个人购买美国住宅房屋 (这仍是目前中国人在美房地产投资的最大部分),另外并减缓商业物业收购的增长速度。

根据罗森报告的预测,在中国对现有美国商业房地产资产的直接投资、和不包括新开发项目在内的二手住宅采购,从2016年到2020年,总共至少可达2180亿美元。过了2020年,中国对美国房地产业的投资可能进一步加快,这里面有几个因素:中国投资者的圈子不断扩大,其中许多还没有试水进入美国房地产市场;中国开发商和建筑公司日益增长的国际视野; 中国的保险业有1.6万亿美元的可投资金,它们已经开始进军海外市场,但只投入了一小部分在房地产项目上;以及私募基金成为新投资来源。

罗森报告的作者之一亚瑟·马根说:“目前这波投资来自中国的不同来源,但还只是冰山的一角 。” 马根也对我强调,几乎所有的统计数据都显着低估了中国人在美国房产投资的规模,因为很多投资(和许多购房)都是通过无法清楚标示为中国企业的法人进行,或者通过投资基金,而间接地参与了不动产的交易。”

 

美国房产业者如何应对“新的现实“?

一年前的罗森报告已经预测了中国人在美国房地产的投资增速将会放缓,但是一年后罗森报告的作者有新的发现吗?还有针对资金外流加强控制的“新现实”,美国房地产界有没有应对的措施?

在访问马根前, 我问了十几个业界翘楚的仲介、开发商、还有房地产服专业人士,他们的意见很不一致,有些人认为其实交易还是很热络,更多人却认为速度明显放缓,而这其中对于资金周转问题现象的时长也有不同的看法。

但是综合来说,对于过去几年来越来越依赖中国资金的纽约市房地产市场,这个冲击还真不小,因为有些项目是针对中国买家而来。根据JLL全球资本流动报告,2016年中国人在纽约房地产的投资达到了143亿美元。

《The Real Deal》采访的纽约市住宅经纪人说,近几个月来,一些中国买家因外汇问题,而难以完成交易,同时中国企业竞标房产战利品的机会较少。而当资金难以出境已经变成跨境交易的新现实,有许多卖家担心中国买家没有办法履约,目前要求更高的定金。从这个角度来看,纽约房产行业不但依赖中国的投资,而且目前纽约的房地产市场不属于“最佳状态”,“整个纽约市的项目已经受到挤压,住宅和商业两个环节都在缓和”。

尽管中国人在曼哈顿商业房地产的投资总数在2017年头四个月略有上涨,相较于去年同期的21亿美元,2017年的头四个月高达23亿美元,但是这个数据显然是因为一桩单笔大生意而扭曲:海航集团在3月份,以22.1亿美元收购了公园大道245号的高层写字楼。

除此之外,今年的头四个月间,中国买家仅买了两幢曼哈顿商业地产,而一年前的同期则有8桩交易。

四月间,海航集团也以79.5百万美元的价格收购了位于上东区的艺术继承人大卫·维恩斯坦斯的独栋豪宅,这笔交易是纽约市有史以来最昂贵的独栋豪宅。据了解,海航集团的海外资金应该来自长期拓展海外市场的营收和积累。

今年5月,皖新传媒以6800万美元买了曼哈顿西44街的一个写字楼及旁边的空地,打算改建成一个19层、96房的精品酒店。

但是在大型企业和超级的中国买家之外,个人买家不见得有这么多资源。此前每年50000美元的个人货币兑换配额虽然已经实施多年,过去很多钻漏洞、找渠道的交易,如网络上流传着多达15种资金出境的方法,其中包括蚂蚁搬家、朋友互转、信用卡直接刷卡消费、境外放款、内保外贷等多种形式,甚至透过地下钱庄,这些都受到严重打压。

在新的管控下,投资者必须披露他们如何计划使用资金并签署一份承诺,确认不会在国外购买证券、房产、人寿保险或投资性返还分红类保险。 新规则禁止个人汇集家庭和朋友的资金,违反规则的人现在也将被添加到黑名单中、禁止汇款二年、和接受反洗钱调查。

《The Real Deal》认为,新的限制已经对纽约整个城市的交易造成了冲击,特别是针对中国投资者的新开发项目。纽约公寓开发商目前有数十亿美元的住宅单位等着上市,在很多情况下依赖中国来的买家。 而且开发商正在反弹疲软市场,希望尽快脱手。

中国买家目前应对资金问题的趋势有几种,一是改变购买目标。苏富比房产公司的亚洲部门经理张育诚表示,“大手笔的买家下手慢了些,但是100万到300万美金的入门房产交易反而很热络,因为钱数还不是很大。有些人卖了上海一套房子,可以在纽约买两三套。有些买房是为了满足刚性需求,如小孩就学。”

另外,中国买家也从过去的“全现金宝贝”,变成房贷银行的新客源。据全国房地产经纪人协会统计,2015年4月至2016年3月期间,中国买家以现金全程交易的占71%,而向美国银行贷款的比例为20%,向中国资金贷款的比例大约为6%。但是这正在急速地变化。

开发商如Onex已经为中国公民编制了一个“优先贷款人”银行清单,提供贷款产品,并且甚至主动与银行会面,提供信用良好的贷款人额外服务。也有些开发商甚至选择性地让某些买家用12个月分期付头款。

除了素来在华人房贷活跃的华美银行、国泰银行、新美贷款银行、汇丰HSBC之外,新的房贷业务也吸引了纽约几家小银行和其他贷款机构,包括Quontic银行,GuardHill金融和Abacus联邦储蓄银行,在过去几个月里,这些银行的业务激增。

Quontic首席执行官史蒂文•施纳尔对《The Real Deal》表示:“以前中国来的买家偏向于全现金交易,现在贷款可以占40%,50%或60%的房价。” Quontic 今年预计将向中国买家贷款5000万美元 ,比去年翻了一倍。

但随着纽约豪华公寓市场的疲软,一般的抵押贷款更加严格,交易明显比完成现金交易需要更长的时间,这是在市场进一步削弱之前试图脱手的开发商必须面对的现实。

但有一些进行纽约项目的中国开发商则用了另一种变通的办法,因为它们也正在中国销售公寓,因此会让购买纽约项目的买方以人民币支付,也就是由开发商承担外币兑换的责任。

 

住宅房比商业楼市场更受中国资金管控影响

但是尽管纽约房产所受到的中国资金流动问题的冲击比较尖锐,类似的状况应该是在美国其他中国人买房集中的地方也有的现象,只是由于依赖中国资金的程度不同而有所差异。罗森报告的作者马根对我如此解释:

“中国的资本管制遏制了中国对美国房地产业的投资,但即使其他国家没有资本管制,整体上外资在美国房产的投资放缓。总体而言,2016年,美国商业地产的外资投资下降了约15%; 中国的投资下降了两倍多。虽然我们没有按国家分列,但2017年第一季度的商业楼销售总额下降了25%以上,市场呈现放缓态势。在这种情况下,中国的资本管制使得中国的投资下降比平均水平更为陡峭。

然而,大型商业交易仍在进行中。纽约一个重要的公园大道办公楼以大约20亿美元的价格卖给中国买家,其他几个重要交易也显然正在进行中。正在进行这些交易的买方通常是在中国境外有重要业务的中国公司,因此可以运用它们在中国境外的大量资金在世界任何地方投资。所以买家的性质已经改变了。

中国机构也继续提供大型商业和建筑贷款。最后,中国对商业地产的投资仍然在全球各地活跃,比方说黑石公司刚选了中投公司(CIC) 为12亿美元物流投资组合的买方,其物业位于欧洲。商业投资仍然持续,但增长速度放缓,个人投资者购买能力较低。

在住宅采购方面,控制措施有较大的影响,因为个人有在中国以外可供全球调度的资金的可能性较小 ,这个现象影响到某些市场的交易量和定价(即几个城市高端公寓的销售),但对中国购房者偏爱的单户住宅价格影响偏小,因为这些市场的需求(如旧金山湾区)在任何情况下仍然非常强大。”

我问纽约世贸中心重建总工程开发商兆华斯坦地产公司的CEO马丁·伯格,中国的资本管制对他的业务有何影响?他又是如何应对“新现实”?伯格认为:“在某种程度上一些较大的房产玩家已经有离岸的资金,所以能够从容部署。其他人不得不等待审批才能拿资金出来,这需要更多的时间。我们绝大多数都不依赖中国买家。 我们有两个活跃的公寓项目像曼哈顿下城区的新四季酒店公寓,有一些中国买家,但绝对不是大部分买家。”

马根也认为,纵观而言,中国资金受限固然对美国的房产业有影响,但并不代表“捡漏”的时代到了:

“美国商业楼销售价格在2015年底达到顶峰,之后一直保持平稳或略下滑。住宅价格因地而异,不能概括,但高端公寓单位价格也有所下滑。这些下滑是在中最近的中国实行资本管制之前,属于整体的市场驱动。

随着中国对美国物业的胃口减少,我们看到更多的美国国内和海外(非中国)买家赢得交易。此外,私募基金继续在国内和国际上大量募集资金,是市场的主力军。所以我们认为,与市场条件、美国经济和利率上升等各因素比较起来,中国的参与度的下降对于房产价位的影响不太重要。

美国国内的开发商有各种各样的合作伙伴和资金来源,如果中国的合作伙伴/资本缺席,似乎并不影响项目的推动。我还没有评估资本管制对中国开发商在美国的项目进展的影响,如果这些公司还没有资本海外,我想顶多在资金流出中国的时候,需要更长的时间。”

那么在中国资金“寒冬”之际,EB-5投资移民法案的前景又是如何呢?近年EB-5投资移民的申请者中有85%到90% 为中国人。

就我所知,许多纽约的一线开放商在近年都用EB-5的渠道向中国人融资,包括特朗普女婿库什纳的家族房产企业。而兆华斯坦地产公司的CEO伯格说:“我们有一个EB-5区域中心,并为我们的一个项目成功筹集了2.5亿美元的资金。虽然我们并没有积极参与EB-5市场,但是其他两个项目可能还会再次透过EB-5融资。在贷款方面,我们看到韩国人在债务空间和其他方面都非常活跃。 我们的大型项目将继续与世界各地的资金来源接洽 。”

而罗森报告作者马根则认为:“中国投资者仍然对EB-5投资移民感兴趣,但由于美国新政府的税法改革,可能会促使这个方案在今年年底前修订(或许会减少份额)。至少,投资门槛应该从现在的50万美元大幅增加,有资格的参与的开发项目类型也可能会变化,对中国公民的吸引力减少。这些改革并不是冲着中国人而来,而是方案本身被攻击的弱点。”

当然,最让美国房产业者关心的问题是:目前中国方面的资金管制将持续多久?这方面众说纷纭。我问马根为何在去年年中,便预测中国在美国房产的投资将放缓,一年后,他对于放缓现象和复苏的预测改变了吗?

马根说:“去年当我们撰写报告的时候,我们预测到中国会有一些资本管制出现,当时预计管制将持续18-24个月,因为中国政府努力稳定人民币,并解决银行业的问题。我们的预期是,这将导致投资暂时性的放缓,而不是停止,投资在2019年后会更自由流动。目前我们仍然预计这种放缓将是暂时的,但时长可能会改变,投资可能要等到2020年才会自由流动。”

(作者系英国《金融时报》中文网专栏作家。本文仅代表作者观点。)

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